Durante todos esses anos exercendo a advocacia na área condominial, bem como nas andanças que faço para ministrar cursos e palestras, sempre surgem várias dúvidas interessantes acerca do condômino inadimplente.
Essas dúvidas não se limitam apenas a saber quais as formas de exigir que o inadimplente quite seu débito condominial, mas, também, quais são os direitos que o inadimplente possui quando encontra-se nesta situação.
Como sabemos, os artigos 1.335 e 1.336 do Código Civil elenca os direitos e deveres dos condôminos:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
(...);
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposições em contrário na convenção;
(...)
§ 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Como podemos ver, um dos principais deveres do condômino é o de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais.
Não cumprindo este dever, o condomínio deve impor duas medidas.
A primeira medida está disposta no parágrafo primeiro do artigo 1.336, o qual determina que o condômino inadimplente fica sujeito ao pagamento dos juros moratórios convencionados, ou, não sendo estes juros previstos, juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
Este parágrafo demonstra que deve ser seguido o princípio da pecuniariedade das penalidades, o que significa dizer que a punição ao inadimplente deve ter natureza estritamente patrimonial, não podendo aplicar ao condômino uma pena que restrinja seus direitos, sob pena de aplicar duas penas cumulativas, configurando a tão combatida figura do non bis in idem.
Todavia, como diz o ditado, “toda regra tem sua exceção”.
A exceção desta regra encontra-se no artigo 1.335, inciso III, do CC, o qual diz que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Ou seja, embora o princípio da pecuniariedade das penalidades deva ser aplicado, o condômino inadimplente perde o direito de votar e até mesmo participar das assembleias.
Desta forma, respondemos a pergunta do título deste artigo, o condômino inadimplente pode sim impugnar judicialmente uma assembleia condominial.
Apesar de estar inadimplente o condômino não perde seu direito de requerer judicialmente a anulação de uma assembleia que foi realizada de forma irregular. Lembrando que uma assembleia é um ato formal, ou seja, um ato jurídico, que, se for realizado de forma irregular ou ilegal, pode ser alvo de anulação judicial movida por qualquer condômino.
O condômino inadimplente tem até mesmo o direito de propor ação requerendo que o síndico preste contas aos condôminos, se aquele não o fizer no período determinado.
Em situações de extrema necessidade o condômino inadimplente pode até mesmo votar em assembleia, em casos que exigem quórum especial, tal como nos ensina Hamilton Quirino Câmara, em sua obra “Condomínio Edilício” –
“Havendo exigência de unanimidade, todos devem votar, mesmo estando inadimplentes. Isto se aplicará, por exemplo, para a mudança da fachada, ou mudança de destinação do prédio, para o que se exige a unanimidade dos condôminos. Se é exigida unanimidade, esta só será alcançada com a manifestação de todos. Nesse caso não se indagará se alguém pode ou não votar, pois é exigida a unanimidade.”
Como já demonstrei em vários artigos já publicados, o condomínio também não pode cortar o fornecimento de água, gás e muito menos impedir que o inadimplente tenha acesso às áreas comuns do condomínio, pois isso fere o direito de propriedade.
Portanto, em resumo, o condômino que está inadimplente não perde seus direitos, podendo ter acesso livre às áreas comuns e até mesmo impugnar judicialmente uma assembleia de condomínio ou exigir a prestação de contas do síndico.
A penalidade para o inadimplente deve ser a penalidade pecuniária, exigindo que ele pague sua quota condominial acrescida de juros e multa.
A sua única restrição de direito é a determinada pelo artigo 1.335, inciso III do Código Civil, qual seja, a de votar e de participar da assembleia.
*Miguel Zaim – é doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-MT
