Primeiramente, é importante lembrar que na relação de locação do lojista com o empreendedor (shopping Center), há uma série de peculiaridades, o que faz com que muitos juristas entendam como um Contrato de locação “atípico misto”, haja vista as inúmeras obrigações dos lojistas como, pagamento da res sperata, conhecida como “luvas” quando loca um espaço no shopping, aluguel que incide sobre o faturamento, mas que detém um valor mínimo, taxa condominial que nem sempre reflete o real rateio de despesas “típicas” de condomínio, fundo promocional, taxa extra disso e daquilo e por aí vai.
Os condomínios de Shopping Center são criados para promover o rateio nas despesas do empreendimento, com a intenção de criar uma participação justa de cada um dos locatários no custeio das despesas denominadas comuns.
Geralmente o pagamento da taxa condominial, está vinculada ao tamanho do espaço que lojista ocupa no empreendimento.
Um problema que paira sobre muitas relações entre lojistas e shopping centers é: Qual o valor real do condomínio? Neste valor estão inclusas apenas as despesas que devem ser rateadas? O Shopping Center presta contas do que é pago, para justificar ao lojista o valor do condomínio?
Infelizmente estas dúvidas são rotineiras e por muitas vezes causam desgastes desnecessários, tendo em vista que é obrigação de todo e qualquer Shopping Center prestar contas para o lojista.
Estamos falando exclusivamente do valor pago a título de taxa condominial, sem entrar em outros pontos significativos e discutíveis, como: valor e prestação de contas do fundo promocional, revisão do valor pago a título de locação, o respeito ao mix prometido ao lojista, encargos comuns, taxas extras e tantos outros pontos que integram esta relação locatícia.
Importante registrar que, os eventuais balancetes sintéticos trimestrais, quando são encaminhados ao lojista, não passam de meros demonstrativos elaborados de maneira unilateral, onde geralmente estão apenas discriminadas as despesas e seus valores, ou seja, com o devido respeito, mas não possui nenhum valor.
Uma prestação de contas justa e coerente é quando se apresenta de forma clara e transparente as notas fiscais, faturas, recibos e outros documentos para comprovar o lastro das quantias ali apontadas, devendo ser observado o que exige o art. 917 do CPC.
Óbvio que existem administrações extraordinárias de Shopping Center que, em nome da lisura e transparência, prestam contas com regularidade, o que evita qualquer conflito.
Mas será que isso existe em todas as relações?
Infelizmente não existe, dada a quantidade de demandas que nascem para questionar o valor da taxa condominial.
Acerca da prestação de contas, o Doutrinador e Professor Humberto Theodoro Júnior ensina que “Consiste a prestação de contas no relacionamento e na documentação comprobatória de todas as receitas e despesas referentes a uma administração de bens, valores ou interesses de outrem, realizada por força de relação jurídica emergente de lei ou do contrato”.
Conforme preceitua o art. 914, I do Código de Processo Civil, a Ação de Prestação de Contas competirá a quem tiver o direito de exigi-las. Desta forma, não pairam dúvidas que, pelo fato dos lojistas efetuarem o pagamento das despesas de condomínio, estes possuem o direito de exigir contas, ainda que não estejam na condição de condôminos dos respectivos imóveis, ponto pacífico na nossa jurisprudência, mesmo que o condomínio seja administrado por terceiros, cuja responsabilidade ao “terceiro” é estendida.
De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
"A ação de prestação de contas consubstancia a medida judicial adequada para aquele que, considerando possuir crédito decorrente da relação jurídica consistente na gestão de bens, negócios ou interesses alheios, a qualquer título, para sua efetivação, necessite, antes, demonstrar cabalmente a existência da referida relação de gestão de interesses alheios, bem como a existência de um saldo (como visto, a partir do detalhamento das receitas e despesas), vinculado, diretamente, à referida relação (REsp n. 1.065.257/RJ, j. 20-4-10).
Importante registrar que, cabe ao locador (Shopping Center), apresentar inúmeros documentos para os lojistas na prestação de contas mensal, cujos documentos são de praxe, dentre os quais destacamos alguns: Atas das Assembléias nas quais foram aprovadas as previsões orçamentárias; Demonstrativo de pagamento e o critério utilizado no cálculo correspondente ao coeficiente de rateio de despesas, relativo a todas as lojas do empreendimento.
Deve também, demonstrar o pagamento dos encargos condominiais das lojas vagas, considerando inclusive o período das suas efetivas desocupações, demonstrativo de pagamento dos encargos condominiais dos espaços ocupados por quiosques e carrinhos, o demonstrativo, recibos pagos de todos os locatários e o critério utilizado referente a destinação das verbas referentes ao Fundo de Promoção; demonstrativo, recibos pagos de todos os locatários e o critério utilizado referente à destinação das verbas concernentes ao Fundo Complementar; demonstrativo por cargos, salários e atribuições dos funcionários contratados pela Notificada e pagos pelos locatários, que laboraram e que laboram no empreendimento; demonstrativo e o critério utilizado no que diz respeito a concorrência dos serviços terceirizados; demonstrativo, recibos pagos de todos os locatários e o critério utilizado referente a destinação das verbas concernentes a energia elétrica; demonstrativo, recibos pagos de todos os locatários e o critério utilizado referente a destinação das verbas concernentes ao ar condicionado que abrange as áreas de uso comum; demonstrativo da fração do valor do IPTU atribuído a cada loja e aquele relativo as áreas comuns e de circulação do empreendimento; demonstrativo do critério no que diz respeito a cobrança ou percentual correspondente da taxa de administração; demonstrativo e o critério utilizado concernentes aos valores cobrados pela exploração do estacionamento e a sua destinação, além de outros documentos.
Cabe destacar, que é direito do lojista deve ter os comprovantes das despesas e quem efetivamente as pagou.
É de fácil percepção que, se o Shopping Center não conseguir demonstrar a compatibilidade das despesas e o valor cobrado de condomínio, dá ensejo e legitima qualquer lojista, inclusive associações, sindicatos e outras representações legais de lojistas, o direito de promover uma ação de prestação de contas para apurar inclusive se há algum crédito a seu favor nos últimos 05 anos, sobretudo quando o Empreendedor não consegue demonstrar a despesa, sendo cabível a propositura de ações para reaver o valor pago a maior eventualmente, além de outras medidas judiciais.
Importante mencionar que há inúmeros precedentes judiciais que cabe a devolução do saldo eventualmente pago a maior pelo lojista ao Shopping, na própria ação de prestação de contas.
O que se espera, ao firmar uma relação empresarial cujo objetivo é comum, é que os lojistas possam contar com encargos condominiais compatíveis e justos, comprovados com transparência, que propiciermitir o crescimento e a expansão dos seus negócios, evitando muitas vezes crises, margens pequenas de lucro, dentre outros pontos que podem inviabilizar economicamente uma empresa.
A situação que muitas vezes identificamos numa relação como esta, é que a taxa condominial é uma verdadeira “CAIXA PRETA”, onde ninguém compreende o que está sendo cobrado e o que de fato integra e contabiliza como despesa de condomínio a ser rateada.
No nosso país o empresário é explorado de todas as formas e em todas as searas possíveis e imagináveis. Alguém já leu o Código do Empresário?
NÃO! Nunca leram porque não existe e não existirá. O empresário fomenta a economia, gera empregos, distribui renda, paga impostos e não possui nada que verdadeiramente lhe beneficie. Muitos discordam deste “discurso”, porque nunca sentiram isso na pele. Essa infelizmente é a realidade no Brasil.
Bruno Oliveira Castro, Advogado, Professor de Direito Empresarial da Unic, Univag, EMAM e Pós-Graduações, Especialista em Direito Empresarial pela UFMT, Doutorando em Ciência Jurídica e Social pela Universidad Del Museo Social Argentino, Diretor Presidente da Escola Superior da Advocacia da OAB/MT, Professor/Instrutor de Direito Empresarial da LEX/SP, Professor Convidado da Especialização de Direito Empresarial e Tributário do Mackenzie/SP e Professor Convidado da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo.
